解除购房定金合同及退款如何操作

法律分析：
（1）因开发商问题，如未获预售许可证，购房者有法定解除权，可书面通知开发商解除合同并全额退款。协商无果时，诉讼是有效维权途径，法律会保障购房者权益。
（2）若是购房者自身原因想解约，按定金规则，开发商可不予退还定金。不过，与开发商协商并说明特殊情况，仍有争取部分退款的可能。
（3）不可归责于双方的事由，像政策变化致使无法购房，购房者能要求解除合同和退还定金。收集政策文件等证据与开发商沟通，并保留沟通记录，是维护权益的重要方式。

提醒：
不同解约情形处理方式有别，建议在处理购房定金退款问题时谨慎行事，复杂情况可咨询专业法律意见。
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（一）因开发商原因解除合同退款：购房者发现开发商未取得预售许可证等问题，可书面通知开发商解除合同，先协商退款，协商无果则通过诉讼解决。

（二）因购房者自身原因解除合同退款：虽开发商有权不退还定金，但购房者可尝试协商，说明特殊情况争取部分退款。

（三）因不可归责于双方的事由解除合同退款：如政策变化致无法购房，收集相关政策文件证据与开发商沟通退款，同时保留聊天记录、通话录音等证据。

法律依据：
《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
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1.因开发商问题，像没拿到预售许可证，购房者能直接要求解除合同并退定金。先书面通知，协商退款；协商无果，可诉讼解决。
2.若因自身原因想解约，开发商可不退定金，但可协商，说明特殊情况争取退部分。
3.不可归责双方的事由，如政策变化无法购房，可要求解约退款。收集政策文件等证据沟通，保留聊天、通话记录保障权益。
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结论：
解除购房定金合同及退款分三种情况处理。开发商原因可直接要求解约退款；购房者自身原因解约，开发商有权不退定金，但可协商争取部分退还；不可归责于双方事由导致无法购房，可要求解约退款。

法律解析：
依据《民法典》规定，在购房定金合同中，若开发商存在未取得预售许可证等过错行为，购房者解除合同并要求全额退还定金合理合法，可先书面通知协商，协商不成可诉讼维权。若因购房者自身原因想解除合同，开发商依据定金罚则有权不退还定金，但购房者可尝试协商争取退还部分。因政策变化等不可归责于双方的事由导致无法购房，购房者有权要求解除合同并退还定金，收集好政策文件等证据与开发商沟通，同时注意保留聊天记录、通话录音等证据。若在处理购房定金合同解除及退款问题上遇到难题，建议及时向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。
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1.解除购房定金合同及退款需依据不同情况处理。因开发商未取得预售许可证等问题，购房者可直接要求解除合同并全额退款。可书面通知开发商协商，协商不成可诉讼解决。
解决措施：及时书面通知，留存通知凭证，若协商无果尽快启动诉讼程序。

2.若因购房者自身原因想解除合同，开发商有权不退定金，但可与开发商协商，以特殊情况争取退还部分定金。
解决措施：诚恳与开发商沟通，准备好特殊情况的证明材料。

3.因不可归责于双方的政策变化等事由导致无法购房，购房者可要求解除合同并退款。收集政策文件等证据与开发商沟通，同时保留聊天记录、通话录音等证据。
解决措施：全面收集政策证据，沟通时做好证据留存工作。